GOP'ta 2009'da Fiyatlar Arttı

2009 Yılında Gaziosmanpaşa'da emlak fiyatları arttı ... Hangi ilde fiyatlar ne kadar artmış, hangi ilde düşmüş? Dairelerin Metrekare birim fiyatları nasıl seyrediyor? Endekste yer alan veriler, bu ve bunun gibi kilit sorulara ışık tutuyor. Yatırım için mevki seçmek bu aşamada kolay. Peki ya işin diğer cilvesi ipotek kredileri ...Şu anda faiz oranları yüzde 1 civarında seyrediyor. Bu gayrimenkule yatırım yapmak isteyenler için en ideal oranlar ... Bundan sonra ne olur? Sürprizler nasıl yaşanır? Milyonların korkusu rüyası kriz, tekrar kendini gösterir mi? Işte Reidin.com Emlakendeks'in hazırladığı raporlar ..- Satılık konutlarda en fazla değer kazanan İlçeler;Gaziosmanpaşa, Pendik, Esenler, Tuzla, Sultangazi, Beylikdüzü, Bayrampaşa, Adalar ve Beykoz (İstanbul) ile Karabağlar (İzmir) oldu.- Satılık konutlarda en fazla değer kaybeden İlçeler;Çiğli ve Balçova (İzmir); Ataşehir, Esenyurt, Bağcılar, Kartal, Ümraniye, Çekmeköy ve Şişli (İstanbul) ile Gebce (Kocaeli) oldu.- Kiralık konutlarda en fazla değer kazanan İlçeler;Beyoğlu, Esenler, Fatih, Şile, Büyükçekmece (İstanbul); Gaziemir, Buca ve Balçova (İzmir), Nilüfer (Bursa) ile Gölbaşı (Ankara) oldu.- Kiralık konutlarda en fazla değer kaybeden İlçeler;Kartal, Bağcılar, Adalar, Ümraniye, Sarıyer, Çekmeköy (İstanbul); Karşıyaka ve Narlıdere (İzmir); Pursaklar (Ankara) ile Yıldırım (Bursa) oldu.2009 yılının 'EN'LERİ HANGİ İLLER OLDU?- 2009 yılı içerisinde satılık konut fiyatları en çok değer kazanan şehir Adana, en çok değer kaybeden şehir ise Antalya oldu. - 2009 yılında satılık konut fiyatlarının en çok arttığı ilçe İstanbul Ümraniye iken, en çok değer kaybı İstanbul Ataşehir'de Yaşandı.- 2009 yılı içerisinde konut kira değerleri en çok değer kazanan şehir Adana, en çok değer kaybeden şehir ise Bursa oldu.- 2009 yılında kira değerlerinin en çok arttığı ilçe İstanbul Gaziosmanpaşa iken, en çok değer kaybı İstanbul Sultanbeyli'de Yaşandı.- 2009 Aralık ayında satılık konut fiyatları açısından en çok değer artışı yaşanan ilçe İstanbul Gaziosmanpaşa; en çok değer kaybeden ilçe ise İstanbul Şişli oldu.- 2009 Aralık ayında konut kira değerleri açısından en çok değer artışı yaşanan ilçe İstanbul Beyoğlu; en çok değer kaybeden ilçe ise İstanbul Kartal oldu.'KONUT KREDİ Faizleri EN İDEAL NOKTASINDA ... ŞİMDİ YATIRIM ZAMANI 'Son bir yılda bunlar yaşanırken; Döviz - Altın - faiz oranları, yaşanan iniş - çıkışlar emlak piyasasını nasıl etkiledi? Işte bu sorunun cevabını İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Ali Hepşen ntvmsnbc'ye yanıtladı."Önce altındaki fiyat gelişimine ve dolardaki fiyat değişimine bakmak lazım. Bununla beraber gayrimenkul sektörünü de incelemek gerekiyor. Altının özellikle enteresan bir yapısı söz konusu.Reidin endekslerinin başladığı Haziran 2007 Şu ana kadar dönemiyle (Aralık 2009) geçen süre içerisinde altın yaklaşık yüzde 70 -75 'lik oranda prim yaptı. Buna karşılık dolar nispeten daha düşük seviyelerde seyretti ve sadece yüzde 10'luk bir prim Yaşandı.Tabii bu sürede, özellikle Amerika kredi krizi nedeniyle karşılaşılan büyük dalgalanmaların altın - Dolar - gayrimenkul piyasalarını farklı yönlerde olumsuz etkilediğini söylemek mümkün.Bu 30 aylık sürede, Türkiye genelinde emlak fiyatları yüzde 12 civarında düştü.Fiyatların en yüksek değeri, Mart 2008'de Yaşandı. Bunun en temel nedeni de konut kredi faiz oranlarının nispeten daha düşük kaldığı Dönemler olması ... Ama Mart 2009'da yani Krizin en ağır hissedildiği (aylık faiz oranlarının 1,89-1,90 'lara çıktığı) dönemde ise yüzde 22'lik bir değer kaybı Yaşandı.Önümüzdeki dönemde ise; altındaki bu kadar yüksek DEĞERİN olacağını ve tekrardan yatırımcıların altın kadar değerli bir yatırım olan gayrimenkule olacağını söylemek mümkün kanalize farkındayız. "Altının yükselmesiyle gayrimenkul sektöründe nasıl bir etki gözleniyor?"Altın en yüksek seviyeye ulaştıktan sonra köpük oluşumlarının sönmesi, fiyatlarına pozitif olarak yansıyor. Yani altın fiyatı azaldıkça, altından çıkan Paranın gayrimenkul piyasasinda yönelebileceğini söylemek mümkün. Tabii altının gerçekten en yüksek seviyede mi ya da gayrimenkulun en düşük değerde mi olduğunu iyi gözlemlemek gerekiyor gayrimenkul.2009 yılı içerisinde safra yüzde 20 - 25'lik prim sağladığını, altındaki kâr realizasyonlarının gayrimenkul sektörüne yöneleceğini söylemek mümkün. "2009 yılı içerisinde safra yüzde 20 - 25'lik prim sağladığını, altındaki kâr realizasyonlarının gayrimenkul sektörüne yöneleceğini söylemek mümkün. "Mortgage kredileri piyasaları ve yatırımcıyı nasıl etkiliyor?"Burada emlak endeksi devreye giriyor. Faiz oranlarıyla değerlerin nasıl hareket ettiğini göstermesi açısından son derece önemli bir veri. Aslında birbirine çok benzeyen Değişimleri gözlememek mümkün. Mesela faiz oranlarının Mart 2008'de, aylık 1,24-1,25 olduğu dönemlerde, başta İstanbul olmak üzere endeksin kapsadığı 7 ilde fiyatların zirveye ulaştığını ama ne zaman ki faiz oranlarının aylık yüzde 2 oranlarına yaklaşması durumunda değerlerin asgari seviyeye indiğini söyleyebiliriz.Özellikle faiz oranlarının düşük olduğu ilk dönemlerde insanlar konutlar aldı. Şimdi de oranların yeniden Düşüşte seyretmesi durumunda tekrar alım taleplerinin fazlalaşacağını görebilirsiniz.Önümüzdeki dönem faiz oranlarının daha da aşağı çekilebileceğini söylemek biraz zor. Dolayısıyla bu oranlar ideal. 0,89 'dan kredi verdiğini görüyorsunuz yüzde Bazı Bankaların aylık yüzde 0,9' un da altında. Bunun anlamı faiz oralarının normal seviyelere yaklaşmasıdır. "Kredi alımlarında neye dikkat etmek gerek?Burada sadece faiz oranları değil; bankanın müşteriden talep ettiği dosya masrafları (değerleme raporları, müşterilerden kaç lirası tahsil etmek istendiği, hayat sigortası, sağlık sigortası, DASK) devreye giriyor. Özellikle Sigorta; faize artı bir yük olarak yansıyor.Dolayısıyla sadece 0,89 Orana değil, toplam yüzde masrafına bakmak gerek. Ayrıca; müşteri ile banka arasındaki Pazarlık, müşterinin kredibilitesi yani ödeme gücü, yatırdığı peşinat, vade seçenekleri krediyi etkileyen diğer önemli unsurlar.Müşteriye sistem nefes aldıracak: RefinansmanRefinansman sistemi ise daha önceki dönemlerde yüksek faizle borçlanan kiþilerin, faiz oranlarının düşmesi ve borçlarının Yeniden Yapılandırılması anlamına geliyor. Bankalar için zorlayıcı ama müşteri açısından bakıldığında kabul gören, iyi bir sistem ...Sistemdeki kârlılık hangi orandan borçlandığınıza göre değişiyor. Yüzde 3'ten borçlanan biri ile yüzde 2'den borçlanan biri arasında çok ciddi geri ödeme miktarları söz konusu olacak. Eğer kredi yeniden yüzde 1 ile yapılandırılıyorsa; yüzde 3'ten borçlanan kişi yüzde 2'den borçlanana göre çok daha Avantaj Sağlayacak.Bankaların elinde bulunan icralık Gayrimenkuller de var ...Bir de Bankaların satışa çıkardığı icralık mülkler var. Her bankanın ihale Süreçleri farklı. Ancak hukuksal boyutta baktığımızda Emsal DEĞERİN önce yüzde 60'ı kadarı ihaleye çıkar, eğer kimse girmezse yüzde 40'ından yeniden ihale açılır.Oranlar en ideal dönemindeFaiz oranlar bakımından gayet iyi. Geçmiş verilerle kıyasladığınız zaman, Mart 2009'da yani 9 ay önce oranlar yüzde 1,89-1,90 civarındaydı bundan. Şimdi ise yüzde 0,9-0,8 civarında seyrediyor. Çok ciddi bir fark söz konusu. Dolayısıyla bu dönemlerin faiz oranı bakamından en ideal dönem olduğunu düşünüyorum.'KRIZ TÜRKİYE'NİN KAPISINI TEKRAR ÇALMAYACAK'Kriz Türkiye'ye tekrar gelir mi?Krizleri; temel varlıkların fiyatlarındaki aşırı artış, fiyatlarda köpük oluşumu, bu oluşumun sönmesi ve devamında yaşanan Finansal sıkıntılar olarak tanımlayabiliriz. 1990'ların başında Japonya'da çıkan kriz bu şekildeydi. 1997 - 1998 yıllarında yaşanan Güney Asya krizi de benzerlikler gösterdi.Gayrimenkul sektöründe ise durum şu şekilde; müşterinin ödeme gücüne bakmaksızın kredi verilmesi, ödememezliklerin başlaması, fiyatların ani düşmesi ve devamında Karşı Karşıya kalınan sıkıntılara neden oluyor.Krizin Türkiye'nin kapısını çalacağını zannetmiyorum. Bunun iki nedeni var: Birincisi; piyasalarımız yasa çıkmasına rağmen henüz olgunlaşmadı. Ikincisi) çok büyük dersler var 2001 krizinden aldığımız (Bankacılık Sektörünün Yeniden Yapılandırılması, kişinin ödeme güçlerine bakılması, değerlemelerin iyi analiz edilmesi gibi ise. Dolayısıyla, Yatırımcılar için bekleyen bir tehlike yok. Rahat rahat ev alabilirler.Ancak yine de şu noktalara dikkat etmeleri gerek:- Istediği evi iyi belirlesinler.- Pazarlığını iyi Yapsınlar.- Gerçekten ödeme güçlerine göre kredi kullansınlar.Peşinatsız kredi saglayan bankalar daha karli mı?Peşinat miktarını ne kadar artırırsanız, banka o kadar az risk üstlenir. Peşinatın amacı da budur; bankanın kendisini koruma altına almasıdır. Ne zaman ki yüzde yüz borçlanır, tamamını kredilendirirseniz; o zaman sizin ödeme gücünüz devreye girecektir. Bu nokta Banka;, ikinci kefillerinize ve ödeme gücünüze bakacaktır kefillerinize.Bankaların sunduğu bu imkan; kendilerini tehlikeye soksa da müşteriyi kapma anlamında düşünülebilir.'ÝSTANBUL'DA BİR DAİRE 15 YIL SONRA KARA GEÇİYOR'Yatırımcıların bilmesi gereken detaylar ...İstanbul Anadolu yakasında Kartal - Pendik ve Ataşehir bölgesi öne çıkıyor. Temel nedeni de; dünyanın en büyük adliyesinin orada yer Alması, daha iyi bir kentleşmeye sahip olması ve Kartal - Kadıköy Metrosu ile rahat ulaşım ağına sahip olması ...Şehirleşmede bu gibi unsurlar bölgeyi cazibe merkezi haline dönüştürüyor. Bir de Kartal, sanayi ile yaşam çizgisinin oluştuğu, İstanbul ile Kocaeli'nin ortası konumunda ...Avrupa yakasında da Kadıköy, Şişli, Beşiktaş gibi tarihsel geçmişi olan yerler hâlâ rağbet görüyor. Ayrıca Bayrampaşa, Gaziosmanpaşa, Esenler yıldızı parlayan bölgeler olarak öne çıkıyor. Çerkezköy ise Trakya ile Konum olarak İstanbul'un tam ortasında.Diğer taraftan Esenyurt, Bahçeşehir, Beylikdüzü bölgeleri konut arzının konut talebinden daha fazla gözlemlendiği bölgeler konumunda.Konutları yatırım çok önemli tabii, ama ayrıca gelecek vaad eden yerlerden arsa almak da son derece önemli bir yatırım aracı.Çünkü arsa her zaman daha fazla kâr getirecektir ...Aralık ayı itibariyle baktığımızda; Türkiye genelinde metrekaresi bin 27 lira civarında seyrediyor. Il bazında bakıldığında; metrekaresi Adana'da 588 lira, Ankara'da 827 lira, Antalya'da 820 lira, İstanbul'da bin 222 lira, İzmir'de bin lirası ve Kocaeli'nde 841 lira olarak alıcı buluyor. 2009 yılı içerisinde satılık konut fiyatları en çok değer kazanan şehir Adana'yı hariç tutarsak diğer altı şehirde ortalama fiyatlar 800 - bin 200 lira arasında değişiyor. Kiralık konutlarda ise fiyatlar 4,5 ile 6 lira civarında ...Türkiye genelinde en prim yapan il Adana Kentsel dönüşümün yapıldığı Adana da insanların yeni eski şehirden şehre taşınması fiyatları tetikliyor.Diğer iller de yüzde 20'lik bir kaybın yaşandığı gözleniyor. Şimdi toparlanma evresi yaşanıyor. Eskisi kadar hızlı olmasa da için Pozitif ilerliyor her zaman ivme.Yatırım için hangi iller kâr getirir?Sanayileşme, ulaşım rahatlığı ve avantajları, yaşam Standartları, iklimi ve Çevre koşulları ele alındığında Bursa, Ankara, İzmir, Antalya denebilir.Yatırımlarınız ne zaman kara geçer? Kısaca özetlemek gerekirse; İstanbul'da bir apartman dairesinin fiyatı 15,3 yıllık (183 ay) kiraya eşit iken, İzmir'de bu (226 ay) kadar uzuyor 18,9 Yıla süre. Bursa'da ise bir apartman dairesinin fiyatı 16,9 yılda (203 ay) geri dönüyor.