İşte İbrahim Molla'nın o yazısı:

En son gayrimenkul piyasasındaki balon sözcüğünü ” Gayrimenkul Üzerinde ki Balon Patlarsa ” şeklinde Haziran ayında bahsetmiştim. Sektörün içerisinde faaliyet gösteren bir profesyonel olarak paylaştığım bu analizimden dolayı bazı meslektaşlarımdan tepki dahi aldım. İki seçim dönemi yaşamamıza rağmen mülklerin üzerine hala faiş rakamlar var, hala tavan fiyatlarla insanlara konut satmaya çalışan müteahhit firmalar olduğu görülüyor.

Piyasaya şöyle bir baktığımızda, ticari mülklerdeki satışlarda balon, konut satışına göre daha düşük olduğu görülebiliyor. Ticari gayrimenkul yatırımcısının piyasa rayiç değerleri ile ilgili bilgilere vakıf olduğu için balon fiyatlar daha az olduğu görülüyor.

Ticari gayrimenkul yatırımcısının baktığı iki sonuç vardır. Birincisi ve en önemlisi kira getirisi çarpanı, yani yatırdığı parayı kaç aylık bir kira karşılığında geri alacağı. İkincisi ise, almış olduğu ticari gayrimenkulün arsa payı oranı. Eğer bu konularda doğru fiyatı bulup yatırımcıya sunduğunuz taktirde, yerin ve bölgenin çok fazla önemi kalmıyor.

Ticari gayrimenkul satışında geçerli olan bu analiz maalesef konut piyasası için geçerli değil. Konut piyasasında çok değişken fiyatlar bulunduğundan konut piyasasındaki balonu söndürmek kolay olmuyor. Örnek vermek gerekirse, park, bahçe, yüzme havuzu, otoparkı olan sosyal donatılara sahip konut projelerinde, ortalama net 42 metrekare olan 1+1 daire fiyatlarının 450 – 500 bin lira arası fiyatlandırıldığı görülüyor. Bu fiyatlar, maalesef mahalle içi küçük inşaat yapan müteahhitlerinde iştahını kabartıyor. Hiç bir sosyal donatı sunmamalarına rağmen, arsa sahiplerinden kat karşılığı veya arsayı satın alırken sanki konut projelerinden daire satıyorlarmış gibi fiyatlandırma yapmaları, bölge konut fiyatlarını rayiç fiyatların çok üstüne çekmektedir.

Bu fiyatları verirken de, bölgesindeki en yakın konut projelerini ve fiyatlarını örnek göstererek insanları yanlış yönlendiriyorlar. Bu spekülatif durumlarda en büyük sorumluluk profesyonel gayrimenkul danışmanlarında. Profesyonel gayrimenkul danışmanları bölge fiyatlarına hakim olacağı için doğru fiyatlandırma yapmaktadır, hatta bu sorumluluğu üstlenmelidir.